Les taux de défaut sur les crédits liés aux bureaux s’envole aux Etats-Unis

Les taux de défaut des prêts à un nouveau record en août 2025.

Le taux de défaut des prêts titrisés (CMBS) adossés aux bureaux américains a atteint à 11,7% un niveau inédit, supérieur d’un point au pic de la grande crise financière de 2008 (10,7%).

Il y a moins de trois ans, en décembre 2022, ce taux n’était que de 1,6 %. Depuis, il a explosé de plus de 10 points :

Trois moteurs de la crise

· Un changement structurel de la demande : le télétravail et l’hybridation ont accéléré un phénomène de flight to quality. Les entreprises profitent de leurs déménagements pour réduire leurs surfaces et quitter les immeubles anciens, au profit de tours plus modernes et plus efficaces. Résultat : les bâtiments de classe B et C ((immeubles plus anciens, moins bien situés et moins équipés, qui peinent à attirer les locataires face aux bureaux modernes de classe A), souvent financés via CMBS, se vident ;

· La contrainte financière : les prêts contractés à 3/4% il y a dix ans arrivent à maturité et doivent être refinancés à 6/7%. Pour des actifs vacants ou sous pression, cela rend le remboursement impossible ;

· La chute des valorisations : dans certaines villes comme San Francisco, Chicago ou New York, les prix des bureaux ont reculé de 30 à 40%. De nombreux prêts se retrouvent « underwater », c’est-à-dire avec un collatéral valant moins que la dette.

Des solutions temporaires qui repoussent le problème

Pour éviter un déluge de défauts, prêteurs et emprunteurs multiplient des accords de circonstance :

· La « prolongation artificielle » (extend-and-pretend), qui consiste à repousser la date d’échéance d’un prêt au lieu de constater un défaut. Exemple : la tour 1211 Avenue of the Americas à Manhattan (1,04 Md$) a vu son échéance repoussée de trois ans ;

· Les « accords de tolérance » (forbearance), qui allègent temporairement les conditions de remboursement. Exemple : l’immeuble Times Square Plaza (335 M$) a bénéficié d’un moratoire jusqu’en 2026, avec en contrepartie un apport de capitaux frais par le propriétaire.

Ces pratiques permettent de gagner du temps, mais elles ne règlent en rien les faiblesses structurelles du marché.

Un malaise qui s’étend

Le phénomène ne se limite plus aux bureaux. Le multifamily (logements locatifs) affiche désormais un taux de défaut de 6,9%, son pire niveau depuis 2015, en forte hausse par rapport aux 1,8% d’il y a deux ans. Ce segment pèse lourd : 45% de l’encours total de la dette immobilière commerciale américaine (4 800 Md$), dont une large part est garantie par Fannie Mae et Freddie Mac, c’est-à-dire, en définitive, par le contribuable.

Risque systémique limité, mais vigilance nécessaire

La bonne nouvelle est que les banques américaines sont relativement peu exposées directement aux CMBS : ce sont surtout les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds obligataires, REITs, private credit) et le gouvernement qui supportent le risque. Contrairement à 2008, la stabilité du système bancaire n’est donc pas menacée.

Mais le signal reste fort : une classe d’actifs entière est en restructuration forcée, et la sélectivité des marchés immobiliers s’accroît brutalement.

Quelles implications pour les portefeuilles ?

· Prudence sur les bureaux américains : ce segment est structurellement affaibli et offre peu de visibilité ;

· Opportunités sélectives : les stratégies spécialisées en dette en difficulté (distressed) peuvent en tirer parti, mais le risque reste élevé ;

· Diversification à privilégier : dans l’immobilier coté, mieux vaut s’orienter vers la logistique, le résidentiel prime ou les data centers, dont les moteurs structurels restent solides.

---

Leader indépendant de l’analyse et la sélection de fonds, FUNDESYS est une plateforme indépendante en recherche, due diligences, conseil en sélection de fonds, allocation d’actifs, construction et suivi de portefeuilles.

Dirigée par Ludovic Fechner (fondateur en 2007) et Gérald Grant qui ont chacun plus de 25 ans d’expérience en multigestion, FUNDESYS conseille aujourd’hui 2 milliards d’euros d’actifs pour le compte de plus de 100 professionnels de l’investissement dans des Cabinets de Gestion de Patrimoine et des Sociétés de Gestion, aussi bien des boutiques que de très grandes.

Société à taille humaine, choisir aujourd’hui FUNDESYS, c’est avoir l’accès à une large palette d’outils à forte valeur ajoutée qui permet de :

• Sélectionner les fonds offrant les couples rendement/risques prévisionnels les plus pertinents dont environ 240 qui sont notés et revus au moins trimestriellement ;
• Recevoir régulièrement de nouvelles analyses et idées d’investissement : Lettre Hebdomadaire, Lettre Mensuelle, Flash d’informations, News hebdo…
• Faire un assemblage rationnel de fonds complémentaires et justement pondérés dans une allocation de portefeuille grâce aux portefeuille modèle, à la gestion pilotée ou à l’accompagnement pour des fonds dédiés ;
• Plus généralement, vous accompagner dans vos choix de sélection et d’allocation pour vous faire gagner du temps et faire face à vos exigences réglementaires.

Consultez notre exemple de Lettre Hebdomadaire, l’outil indispensable pour vous qui vous permet de comprendre le contexte de marché et les choix des fonds, et notre Lettre Mensuelle, outil de communication sur les marchés à destination de vos clients qui peut être utilisé en marque blanche avec le logo de votre cabinet.