{"id":1766,"date":"2025-09-19T08:07:20","date_gmt":"2025-09-19T08:07:20","guid":{"rendered":"https:\/\/wizio.fr\/blog\/?p=1766"},"modified":"2025-12-04T10:46:29","modified_gmt":"2025-12-04T10:46:29","slug":"les-taux-de-defaut-sur-les-credits-lies-aux-bureaux-senvole-aux-etats-unis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wizio.fr\/blog\/les-taux-de-defaut-sur-les-credits-lies-aux-bureaux-senvole-aux-etats-unis\/","title":{"rendered":"Les taux de d\u00e9faut sur les cr\u00e9dits li\u00e9s aux bureaux s\u2019envole aux Etats-Unis"},"content":{"rendered":"\r\n

Les taux de d\u00e9faut des pr\u00eats \u00e0 un nouveau record en ao\u00fbt 2025.<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Le taux de d\u00e9faut des pr\u00eats titris\u00e9s (CMBS) adoss\u00e9s aux bureaux am\u00e9ricains a atteint \u00e0 11,7% un niveau in\u00e9dit, sup\u00e9rieur d\u2019un point au pic de la grande crise financi\u00e8re de 2008 (10,7%).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Il y a moins de trois ans, en d\u00e9cembre 2022, ce taux n\u2019\u00e9tait que de 1,6 %. Depuis, il a explos\u00e9 de plus de 10 points :<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

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Taux de d\u00e9faut des pr\u00eats titris\u00e9s sur les bureaux aux Etats-Unis<\/figcaption>\r\n<\/figure>\r\n<\/div>\r\n\r\n\r\n
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Trois moteurs de la crise<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 Un changement structurel de la demande : le t\u00e9l\u00e9travail et l\u2019hybridation ont acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 un ph\u00e9nom\u00e8ne de flight to quality. Les entreprises profitent de leurs d\u00e9m\u00e9nagements pour r\u00e9duire leurs surfaces et quitter les immeubles anciens, au profit de tours plus modernes et plus efficaces. R\u00e9sultat : les b\u00e2timents de classe B et C ((immeubles plus anciens, moins bien situ\u00e9s et moins \u00e9quip\u00e9s, qui peinent \u00e0 attirer les locataires face aux bureaux modernes de classe A), souvent financ\u00e9s via CMBS, se vident ;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 La contrainte financi\u00e8re : les pr\u00eats contract\u00e9s \u00e0 3\/4% il y a dix ans arrivent \u00e0 maturit\u00e9 et doivent \u00eatre refinanc\u00e9s \u00e0 6\/7%. Pour des actifs vacants ou sous pression, cela rend le remboursement impossible ;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 La chute des valorisations : dans certaines villes comme San Francisco, Chicago ou New York, les prix des bureaux ont recul\u00e9 de 30 \u00e0 40%. De nombreux pr\u00eats se retrouvent \u00ab underwater \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire avec un collat\u00e9ral valant moins que la dette.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Des solutions temporaires qui repoussent le probl\u00e8me<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Pour \u00e9viter un d\u00e9luge de d\u00e9fauts, pr\u00eateurs et emprunteurs multiplient des accords de circonstance :<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 La \u00ab prolongation artificielle \u00bb (extend-and-pretend), qui consiste \u00e0 repousser la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance d\u2019un pr\u00eat au lieu de constater un d\u00e9faut. Exemple : la tour 1211 Avenue of the Americas \u00e0 Manhattan (1,04 Md$) a vu son \u00e9ch\u00e9ance repouss\u00e9e de trois ans ;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 Les \u00ab accords de tol\u00e9rance \u00bb (forbearance), qui all\u00e8gent temporairement les conditions de remboursement. Exemple : l\u2019immeuble Times Square Plaza (335 M$) a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un moratoire jusqu\u2019en 2026, avec en contrepartie un apport de capitaux frais par le propri\u00e9taire.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Ces pratiques permettent de gagner du temps, mais elles ne r\u00e8glent en rien les faiblesses structurelles du march\u00e9.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Un malaise qui s\u2019\u00e9tend<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Le ph\u00e9nom\u00e8ne ne se limite plus aux bureaux. Le multifamily (logements locatifs) affiche d\u00e9sormais un taux de d\u00e9faut de 6,9%, son pire niveau depuis 2015, en forte hausse par rapport aux 1,8% d\u2019il y a deux ans. Ce segment p\u00e8se lourd : 45% de l\u2019encours total de la dette immobili\u00e8re commerciale am\u00e9ricaine (4 800 Md$), dont une large part est garantie par Fannie Mae et Freddie Mac, c\u2019est-\u00e0-dire, en d\u00e9finitive, par le contribuable.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Risque syst\u00e9mique limit\u00e9, mais vigilance n\u00e9cessaire<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

La bonne nouvelle est que les banques am\u00e9ricaines sont relativement peu expos\u00e9es directement aux CMBS : ce sont surtout les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds obligataires, REITs, private credit) et le gouvernement qui supportent le risque. Contrairement \u00e0 2008, la stabilit\u00e9 du syst\u00e8me bancaire n\u2019est donc pas menac\u00e9e.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Mais le signal reste fort : une classe d\u2019actifs enti\u00e8re est en restructuration forc\u00e9e, et la s\u00e9lectivit\u00e9 des march\u00e9s immobiliers s\u2019accro\u00eet brutalement.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Quelles implications pour les portefeuilles ?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 Prudence sur les bureaux am\u00e9ricains : ce segment est structurellement affaibli et offre peu de visibilit\u00e9 ;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 Opportunit\u00e9s s\u00e9lectives : les strat\u00e9gies sp\u00e9cialis\u00e9es en dette en difficult\u00e9 (distressed) peuvent en tirer parti, mais le risque reste \u00e9lev\u00e9 ;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00b7 Diversification \u00e0 privil\u00e9gier : dans l\u2019immobilier cot\u00e9, mieux vaut s\u2019orienter vers la logistique, le r\u00e9sidentiel prime ou les data centers, dont les moteurs structurels restent solides.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

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Leader ind\u00e9pendant de l\u2019analyse et la s\u00e9lection de fonds, FUNDESYS<\/mark> <\/strong><\/em><\/a>est une plateforme ind\u00e9pendante en recherche, due diligences, conseil en s\u00e9lection de fonds, allocation d\u2019actifs, construction et suivi de portefeuilles.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Dirig\u00e9e par Ludovic Fechner (fondateur en 2007) et G\u00e9rald Grant qui ont chacun plus de 25 ans d\u2019exp\u00e9rience en multigestion, FUNDESYS conseille aujourd\u2019hui 2 milliards d\u2019euros d\u2019actifs pour le compte de plus de 100 professionnels de l\u2019investissement dans des Cabinets de Gestion de Patrimoine et des Soci\u00e9t\u00e9s de Gestion, aussi bien des boutiques que de tr\u00e8s grandes.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

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